Terug

Gedwongen mede-eigendom : voor een goed begrip

28/04/2021

U bent nu eigenaar van een appartement in een flatgebouw. Er zal een nieuwe wereld voor u opengann: die van de mede-eigendom. Om u vertrouwd te maken met uw nieuwe leven legt OP u alles uit over de gedwongen mede-eigendom.

Wat is de gedwongen mede-eigendom?

Men onderscheidt twee soorten mede-eigendom: de gedwongen mede-eigendom en de vrijwillige of toevallige mede-eigendom. We spreken van gedwongen mede-eigendom als we het hebben over de onverdeelde gemeenschappelijke delen van een gebouw dat bestaat uit meerdere kavels (appartementen) van verschillende eigenaars. Met andere woorden, die betekent dat elke mede-eigenaar gedeeltelijk eigenaar is van de lift, het trappenhuis en de buitendelen. Omgekeerd, als een goed aan meerdere eigenaars (huis of appartement) toebehoort, zonder dat er gemeenschappelijke en privatieve delen zijn, spreken we van vrijwillige of toevallige mede-eigendom.

Verplichtingen van de gedwongen mede-eigendom

Zodra het eigendomsrecht over meerdere personen is verdeeld, moet er een basisakte en een reglement van mede-eigendom worden opgesteld. Samen vormen zij de statuten van de mede-eigendom. Ze worden opgemaakt bij middel van een authentieke akte de notaris. Zelfs voor een mede-eigendom die slechts uit twee onroerende goederen bestaat.

De basisakte

De basisakte bevat de beschrijving van de privatieve en de gemeenschappelijke delen. Ze bevat ook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan elk privatief deel is verbonden.

Het reglement van mede-eigendom

Het reglement van mede-eigendom beschrijft de rechten en plichten van de mede-eigenaars met betrekking tot de privatieve en gemeenschappelijke delen. Dit document bevat ook de berekening van de verdeling van de lasten en vermeldt de sancties wanneer een van de mede-eigenaars de lasten niet betaalt.

Vereniging van mede-eigenaars in een gedwongen mede-eigendom

De vereniging van mede-eigenaars is verplicht en alle mede-eigenaars maken er stilzwijgend deel van uit. Haar doel bestaat uit het beheer van het gebouw of van de groep van gebouwen. Ze is ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen en heeft dus een ondernemingsnummer dat moet worden vermeld op alle officiële documenten. Ze verkrijgt rechtspersoonlijkheid als aan twee voorwaarden is voldaan: 1. er moet onverdeeldheid zijn ontstaan doordat minstens één kavel werd overgedragen of toegekend; en 2. de basisakte en het reglement van mede-eigendom moeten ingeschreven zijn in het hypotheekkantoor.

Grote wijzigingen sinds de wet van 2019

De wet op de mede-eigendom is ingevoerd om het leven in mede-eigendom gemakkelijker te maken. Hier volgt een samenvatting van de punten die rechtstreeks betrekking hebben op de mede-eigenaars: - Wijziging van het minimum aantal stemmen die nodig zijn voor belangrijk beslissingen: het kan soms ingewikkeld zijn om overeenstemming te bereiken voor de stemming over werkzaamheden. Ook voor bijvoorbeeld werkzaamheden in de gemeenschappelijke delen is de 3/4 meerderheid daarom vervangen door een 2/3 meerderheid. Voor wettelijk verplichte werkzaamheden is een meerderheid van 50% +1 voldoende, tegenover 3/4 vroeger. - Sloopwerkzaamheden: vroeger kon één eigenaar de beslissing voor sloopwerkzaamheden tegenhouden. Vanaf nu volstaat een meerderheid van 4/5, maar alleen als sloopwerkzaamheden absoluut noodzakelijk zijn om voor de hand liggende veiligheidsredenen of als de prijs voor de renovatiewerken buitensporig is (beoordeling door een vrederechter). - De betaler beslist: de gemakkelijkste manier om dit uit te leggen is aan de hand van een voorbeeld. Een mede-eigenaar van een wooneenheid op de benedenverdieping maakt geen gebruik van de lift (ervan uitgaande dat er geen kelder is). Vóór deze nieuwe wet kon hij alle beslissingen voor alle eventuele werkzaamheden tegenhouden. Dit is dus vandaag niet meer het geval. Nu kunnen de mede-eigenaars die betalen alleen beslissen. - Niet alle eigenaars zijn beslissingsbevoegd: soms moeten es beslissingen worden genomen die slechts invloed hebben op een klein deel van de med-eigenaars. Voortaan zijn er 'deelverenigingen' mogelijk. - Het reservefonds is verplicht: het is een soort spaarrekening bie bestaat uit betalingen die maandelijks of driemaandelijks of zelfs jaarlijks door de mede-eigenaars worden uitgevoerd om de kosten te dekken die inherent zijn aan het onderhoud van de mede-eigendom. - Duidelijkere tarieven van de syndicus: een contract tussen de mede-eigendom en zijn syndicus was altijd al verplicht, maar de syndicus moet nu blijk geven van meer transparantie. In het contract moet de lijst staan van de prestaties die in het maandelijks forfait zijn inbegrepen en de bijkomende prestaties die de syndicus eventueel extra zal aanrekenen en tegen welke kostprijs dit zal gebeuren. Tenzij anders beslist door de algemene vergadering, kan de syndicus geen vergoeding vragen voor prestaties die niet in het contract staan. - De plaats van de huurder: de eigenaar-verhuurder moet zijn huurder informeren over de beslissingen van de algemene vergadering.

Mede-eigendom in alle rust met OP

Al 145 jaar werkt OP samen met mede-eigenaars voor een zo aangenaam mogelijk leven in mede-eigendom. Aarzel niet om ons online formulier in te vullen voor meer informatie