Terug

Hoe weet u of uw mede-eigendom in orde is?

21/12/2020

Bent u eigenaar van een appartement? Weet u of uw mede-eigendom goed wordt beheerd volgens de regelgeving? De wet van 2 juni 2010 tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken herinnert de syndicus aan zijn verantwoordelijkheid om de boekhouding transparant en toegankelijk te maken voor de mede-eigenaars. Uitleg in dit artikel

Genormaliseerd rekeningenstelsel

Het genormaliseerd rekeningenstelsel is een koninklijk besluit dat het voeren van een eenvormige, transparante en voor de mede-eigenaars toegankelijke boekhouding waarborgt.

Volgens dat document moet elke mede-eigendom die (met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen) twintig kavels of meer omvat een boekhouding voeren door gebruik te maken van het minimum genormaliseerd rekeningenstelsel dat in het KB wordt beschreven. Elke mede-eigendom die minder dan twintig kavels omvat, mag echter een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van de ontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars.

Bovendien moet elke vereniging van mede-eigenaars ten minstens eens per jaar de nodige opnemingen, verificaties, onderzoekingen en waarderingen verrichten om op een door haar gekozen datum de volledige inventaris op te maken van haar bezittingen, vorderingen, schulden en verplichtingen van welke aard ook, die betrekking hebben op de mede-eigendom, en van de eigen middelen daaraan verstrekt. De inventarisstukken worden ingeschreven in een boek. De stukken die wegens hun omvang bezwaarlijk kunnen worden overgeschreven, worden in dat boek samengevat en erbij gevoegd (art. 7, § 1).

Wat bevat het genormaliseerd rekeningenstelsel?

Het genormaliseerd rekeningenstelsel van een mede-eigendom bevat onder meer de volgende gegevens:

  • reservekapitaal;
  • werkkapitaal;
  • kredietinstellingen;
  • vooruitbetalingen;
  • installaties, machines en uitrusting;
  • leveranciers;
  • te ontvangen facturen;
  • te betalen belastingen en taksen;
  • geraamd bedrag der belastingschulden;

Raadpleeg het rekeningenstelsel voor meer informatie.

Ons advies voor een goede aankoop in een mede-eigendom

Vandaag de dag storten potentiële kopers zich op de aankoop van appartementen in een mede-eigendom (nieuw of oud, goed onderhouden of niet) zonder daarbij aandacht te besteden aan de staat en de toestand van de mede-eigendom. Ze kijken naar het decoratieve aspect van het gebouw (spiegel bij de ingang, lampje in de lift) maar staan niet stil bij de staat of de rekeningen van de mede-eigendom. De kosten kunnen echter sterk verschillen van de ene mede-eigendom tot de andere.

Wat met werken?

Bij de ondertekening van de voorlopige koopakte voor een appartement wordt vaak gepeild naar het bedrag van de gemeenschappelijke lasten en van de onroerende voorheffing, maar wordt zelden gevraagd of er grote werken werden goedgekeurd door de algemene vergadering van de mede-eigenaars. De koper van een appartement kan zich echter verplicht zien om, in verhouding tot zijn rechten, de kosten te dragen van werken waartoe werd beslist op een tijdstip dat hij nog geen eigenaar was ... (art. 577-11 & 2 van het Burgerlijk Wetboek). Het volstaat dat nog niet met de uitvoering van die werken was gestart.

Het is overigens om die reden dat de notaris wettelijk verplicht is om de syndicus bij aangetekende zending te contacteren om de door de vereniging van mede-eigenaars verschuldigde bedragen te vernemen, alsook een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke delen en van de uitgaven voor behoud, onderhoud en herstelling waartoe de algemene vergadering vóór de datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas na die datum opeisbaar wordt.

Hoe kunt u zich voor een dergelijke verrassing behoeden?

  1. Vraag voordat u een verbintenis aangaat de notulen op van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de afgelopen drie jaren. De kandidaat-koper kan daarvoor contact opnemen met de eigenaar, de vastgoedmakelaar of de syndicus. Die derde optie is de beste manier om meer te weten te komen over werken en andere elementen die het bedrag van de gemeenschappelijke lasten zouden kunnen verhogen.

  1. Let erop dat er niet tegelijkertijd een abnormaal aantal appartementen in hetzelfde gebouw te koop wordt aangeboden. Wanneer het om zeer omvangrijke werken gaat, is het mogelijk dat sommige mede-eigenaren proberen hun aandeel in de totale kosten te vermijden door hun eigendom te verkopen voordat de goedgekeurde dure werkzaamheden van start gaan.