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Comment résilier un contrat de syndic de copropriété?

13/09/2021

Vous n’êtes plus satisfait par les services de votre syndic et souhaitez en changer? Sachez que c’est tout à fait possible, à condition de respecter certaines règles.
En effet, il existe plusieurs manières de résilier un contrat de syndic de copropriété.


L’assemblée générale annuelle

L’AG (assemblée générale) des copropriétaires a le pouvoir absolu et peut donc révoquer le syndic à tout moment ou ne pas renouveler son mandat. Même si le contrat a été établi pour une durée déterminée et qu’il est toujours en cours, le droit à la révocation peut être exercé. En effet, la loi ne fait aucune différence entre le mandat de syndic à durée déterminée et celui à durée indéterminée.


Personne d’autre que l’AG, même pas le conseil de copropriété, n’a le pouvoir de révoquer le syndic. C’est une règle impérative, c’est-à-dire que même si un écrit prévoit le contraire, celui-ci n’a aucune valeur.


Pour cela, l’AG doit respecter le principe de la majorité absolue: la moitié des voix plus une voix, en tenant compte du poids relatif de chaque membre en fonction de ses millièmes (ses quotités). Il faut également qu’elle soit valablement constituée en respectant le double quorum: elle rassemble au moins la moitié des copropriétaires et la moitié des quotités en première séance.
L’AG n’a aucune obligation de se justifier quant à sa décision, même si elle ne peut la prendre dans des circonstances préjudiciables au mandataire. En effet, elle ne peut commettre un abus de droit ou porter atteinte à l’honneur ou la réputation du syndic. Dans le cas contraire, le syndic aurait droit à une indemnité destinée à réparer son préjudice, en plus de l’indemnité ou du préavis conventionnels.


Si l’AG décide de motiver sa décision, les motifs invoqués doivent être réels, soit exacts et vérifiables. Même si ce n’est pas obligatoire, il est toujours conseillé de donner les motifs de la révocation afin d‘éviter que le syndic ne réclame des indemnités pour révocation abusive.


De plus, selon ce que stipule le contrat et le moment de la révocation, il va falloir respecter un préavis ou verser des indemnités au syndic.


Le tribunal de première instance peut être saisi lors de la révocation du syndic afin de fixer une indemnité de rupture selon les dispositions du contrat et la durée du mandat. C’est ce même tribunal qui pourra être saisi par le syndic pour intenter une action pour non-paiement des rémunérations convenues.


Afin d’éviter toute complication de ce type, il est possible de mentionner dans le contrat du syndic qu’il peut être remercié à tout moment sans indemnité.

Lorsque le mandat du syndic arrive à échéance et n’est pas expressément renouvelé par l’AG, il prend fin. Dans ce cas, le syndic ne peut pas réclamer d’indemnités. Le mandat ne peut pas être reconduit tacitement.


L’assemblée générale extraordinaire

Si certains copropriétaires veulent résilier le contrat de syndic de copropriété, il est tout à fait possible de convoquer une AG extraordinaire, sans attendre l’annuelle. Pour cela, ils doivent représenter au moins 20% des quotités.
Durant celle-ci, ils pourront procéder à la résiliation anticipée du contrat de syndic et en désigner un nouveau immédiatement. Il faudra bien sûr en aviser la Banque - Carrefour des Entreprises (BCE), comme indiqué ici, dans les points 7 et 8.
En ce qui concerne les indemnités versées au syndic, cela suit le même principe que pour la révocation lors de l’AG annuelle.

Quel que soit le type d’AG, la nomination du nouveau syndic (noms, adresse, …) ainsi que la date de prise d’effet de sa mission doivent être clairement indiquées dans le PV de l’AG, signé par le président de séance. Une copie doit être remise au nouveau syndic, sans quoi il ne peut reprendre les mandats de l’ancien syndic. Il se mettra alors en relation avec ce dernier afin de récupérer tous les documents concernant la copropriété.


Le juge de paix

Même si cela reste plus exceptionnel, si le syndic n’accomplit pas correctement ses tâches, il peut être remplacé en urgence. Pour cela, tout copropriétaire peut introduire une requête auprès du juge de paix afin qu’il révoque le syndic et en désigne un provisoire, si des manquements graves sont constatés. C’est le cas par exemple, lorsqu’il y a conflit d’intérêts entre l’association des copropriétaires (ACP) et le syndic ou que ce dernier n’organise plus aucune AG.

Il existe donc plusieurs possibilités afin de résilier un contrat de syndic de copropriété et ce même si le mandat de syndic n’arrive pas à son terme. Mais, afin de le faire en toute légalité, il faut bien évidemment respecter certaines obligations.

Depuis plus de 145 ans, l’OP gère des copropriétés et accompagne les copropriétaires dans la gestion des immeubles.
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