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Locataires: 5 manières de résilier votre bail

02/08/2021

La loi sur les loyers de 1991 stipule: “Un contrat de bail existe dès qu’une personne (qu’on appelle le bailleur et qui est en général le propriétaire) cède l’usage ou la jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à une autre personne (qu’on appelle le preneur ou le locataire), en contrepartie du paiement d’un loyer”. Cela signifie donc que tout locataire est lié au propriétaire de son logement par un bail. Il ne faut pas nécessairement que celui-ci soit écrit pour exister.
Cependant, depuis le 15 juin 2007, le bail doit obligatoirement être écrit pour être légal. Il doit contenir l’identité des parties, la date de début du contrat, la désignation de tous les locaux et parties d’immeuble qui font l’objet de la location ainsi que le montant du loyer.
De ce fait, si vous louez un logement à un bailleur et que vous souhaitez en changer, vous devez respecter certaines règles. Cela reste cependant plus facile pour le locataire de mettre fin à son bail de manière anticipée que pour le bailleur. Alors, pas de panique, nous allons vous donner ici 5 manières de résilier votre bail.


La résiliation de commun accord


Il est possible d’envisager une résiliation à l’amiable lorsque le locataire et le propriétaire sont d’accord sur la nécessité de mettre fin au bail. Dans ce cas, il faudra constater la fin du contrat par écrit afin d’en noter les modalités et le faire signer et dater par les deux parties. Il faut également l’éditer en plusieurs exemplaires. La date de fin exacte sera accordée entre les deux parties. En théorie, dans cette situation, aucune indemnité de rupture n’est due par aucune des parties.


La résiliation à tout moment


Contrairement au propriétaire, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il suffit de donner un préavis de rupture de bail de 3 mois. Il doit être envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception. De plus, il doit mentionner les dates de début et de fin de préavis. Attention, il prend effet le premier jour du mois suivant. Cela signifie que si vous l’envoyez le 20 juin, il ne sera effectif qu’à partir du 1er juillet et prendra donc fin le 30 septembre.
Il n’est pas nécessaire de donner un motif de fin de bail.


Les indemnités de rupture


Si vous résiliez dans les trois premières années du bail, vous devrez payer des indemnités de rupture à votre propriétaire.
Si vous quittez votre logement dans la première année, l’indemnité correspondra à trois mois de loyer, hors charges et hors frais, sur la base du dernier loyer payé.
Dans la deuxième année, vous devrez vous acquitter d’une indemnité correspondant à deux mois de loyer.
Dans la troisième année, l’indemnité équivaudra à un mois de loyer.
Cette indemnité doit être payée au moment du départ. Suite à cela, le propriétaire ne peut plus réclamer d’indemnité.

De nouvelles mesures sont entrées en vigueur pour les baux de courte durée, de trois ans ou moins de trois ans, signés après le 1er septembre 2018. Il est désormais possible de quitter les lieux avant l’échéance en remettant un préavis de trois mois et en payant une indemnité équivalente à un mois de loyer.
Il est important de noter qu’à Bruxelles, cette réglementation s’applique avec effet rétroactif. Cela signifie que si l’on a conclu un contrat de bail en 2017, on peut la faire appliquer et casser son bail anticipativement.
En Wallonie, cela n’est pas possible.

En région bruxelloise, il est impossible de résilier un bail d’une durée inférieure à six mois.
Celui-ci prend fin sans préavis, à la date d’expiration du bail, sauf en cas de prolongation.

Si vous souhaitez résilier à l’échéance du bail, vous devez également donner un préavis de trois mois. Sans cela, le bail est automatiquement reconduit dans les mêmes conditions. On considère alors qu’il a été conclu pour une période de neuf ans.
Dans ce cas de résiliation, aucune indemnité ne peut être demandée par le propriétaire.


Le bail n’a pas été enregistré par le propriétaire


Comme nous l’avons mentionné précédemment, le propriétaire a lui aussi quelques obligations légales afin que son bail soit valide. L’une d’entre elles est de le faire enregistrer dans les deux mois qui suivent la signature. Cet enregistrement protège notamment vos intérêts. Vous pouvez donc mettre en demeure le propriétaire de le faire enregistrer s’il ne l’a pas fait. Si toutefois, il ne répond pas à votre requête dans un délai d’un mois, vous êtes en droit de mettre fin au bail. Dans ce cas, aucun préavis ni aucune indemnité ne vous seront demandés.


Le contre-préavis


Si votre propriétaire désire mettre fin à votre bail, avec ou sans motifs, il doit vous donner un préavis de rupture anticipée de six mois. Cependant, si vous trouvez un autre logement avant la fin de ce délai, vous pouvez lui remettre un contre-préavis. Celui-ci sera alors d’une durée d’un mois et vous n’aurez pas d’indemnités à payer, même dans les trois premières années de bail.


La présentation d’un(e) nouveau/nouvelle locataire


Si vous souhaitez partir avant l’échéance de votre bail et ne pas payer d’indemnité, il est possible de présenter au propriétaire une personne désireuse de reprendre votre logement.
Le propriétaire est en droit d’accepter ou de refuser la proposition.
S’il l’accepte, deux options se présentent:
-soit le bail est repris en cours par la nouvelle personne, jusqu’à son échéance. Une attestation stipulant le changement de locataire suffira alors;
-soit le bail actuel est cassé et un nouveau contrat est établi.

Il existe donc différentes manières de résilier un bail pour les locataires. Reste à choisir celle qui est la plus adaptée à votre situation. Quelle qu’elle soit, veillez à signaler votre résiliation en toute légalité afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.

L’OP est aux côtés des locataires et des propriétaires depuis plus de 145 ans.
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