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Que faire quand la copropriété se retrouve sans syndic?

26/07/2021

Tout immeuble placé sous le régime de la copropriété dispose d’un syndic. Cependant, il peut arriver que la copropriété se retrouve sans syndic pour diverses raisons. C’est le cas, par exemple, lorsque l’assemblée générale (AG) des copropriétaires ne parvient pas à désigner un nouveau syndic à la fin du mandat de celui en place. Cela peut également arriver lorsque l’AG n’a pas été convoquée à la fin du mandat du syndic en place ou en cas de démission ou de décès de celui-ci. Mais alors, que faire quand la copropriété se retrouve sans syndic? 

L’intervention du juge de paix 

Désaccord en assemblée générale

Dans le cas où l’AG ne parvient pas à se mettre d’accord sur l’élection du nouveau syndic, un ou plusieurs copropriétaires peuvent demander au juge de paix la nomination d’un syndic judiciaire. Celui-ci sera chargé d’administrer la copropriété, donc de traiter les affaires courantes, et de convoquer une AG afin que soit élu un syndic ordinaire. Les frais relatifs à cette demande seront pris en charge par la copropriété. 

Non-convocation de l’AG

Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas été convoquée, toute personne intéressée peut saisir le juge de paix via une requête présentée par un avocat. Par “toute personne intéressée”, l’on entend que cette action n’est pas réservée aux seuls copropriétaires, mais aussi au syndic dont le mandat a expiré, à un créancier, un voisin, ou encore un tiers à qui l’association des copropriétaires (ACP) doit des sommes d'argent, comme des factures impayées, par exemple. Cela s'explique par le fait que si un tiers veut intenter une action en justice contre l’ACP, c’est possible, mais si cette dernière n’a pas de syndic, elle ne pourra pas être représentée en justice. Il va donc de l’intérêt de tous que la copropriété ait un syndic. 

Le juge va alors choisir un syndic provisoire qui va assumer les pouvoirs du syndic et se référer aux missions prévues par la loi et les statuts. Ces missions seront donc celles du syndic ordinaire: gestion quotidienne, accomplissement d’actes matériels, tenue de la comptabilité, etc. Il aura également pour mission de convoquer une AG ordinaire ou extraordinaire afin d'élire un nouveau syndic ordinaire. 

Le syndic judiciaire ne peut pas avoir un mandat de plus de trois ans. Cela peut être un avocat, par exemple, et il peut se faire assister d’un syndic professionnel. 

La convocation d’une AG 

Depuis la loi du 18 juin 2018 portant des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges, il est possible de ne plus faire appel à un juge de paix afin de pallier l’absence de syndic. 

Effectivement, c’est au conseil de copropriété, ou à défaut au président de la dernière AG, de convoquer une assemblée générale. Si toutefois il n’y avait pas de président, les copropriétaires eux-mêmes peuvent convoquer l’AG, à condition qu’ils représentent 20% des quotités. 

Dans cette situation, le seul point à l’ordre du jour sera la nomination d’un syndic ordinaire. 

Il est donc primordial de combler le manque de syndic dans une copropriété afin d’en assurer une gestion parfaite et être totalement en accord avec la loi. 

Depuis plus de 145 ans, l’OP gère des copropriétés et accompagne les copropriétaires dans la gestion des immeubles. La société dirige, en tant que syndic, 11000 propriétés (appartements, maisons, bureaux, commerces).

Si vous n’avez plus de syndic ou que vous envisagez d’en changer, n’hésitez pas à remplir ce formulaire de contact. Nous nous ferons un plaisir de vous guider au mieux dans vos décisions relatives à la copropriété.