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Les baux : enfin tout savoir

18/05/2021

Dans un précédent article, nous vous avions détaillé les différents baux existants en Belgique. Aujourd'hui, nous allons vous expliquer plus en détails ce que doit comprendre un bail, mais aussi les obligations du bailleur et du locataire durant toute la validité du contrat.

Un bail, qu'est-ce que c'est ?

Un bail est un contrat signé entre un propriétaire (le bailleur) et son locataire. Ce contrat, sous forme écrite, est obligatoire depuis juin 2007. Avant cette date, on parle de contrat de bail oral. Il est tout à fait possible de mettre par écrit les accords oraux définis avant cette date.

Quelles sont les mentions obligatoires ?

Pour être dans la légalité, un bail doit comprendre les éléments suivants :

  • le nom, prénom, date et lieu de naissance aussi bien du bailleur que du locataire
  •  l'adresse et le descriptif du bien loué
  • la date à laquelle le contrat prend effet et sa durée
  • le montant du loyer et les charges
  • la date de signature du contrat de bail

En pièces annexes au bail, un état des lieux est réalisé par les deux parties à l'entrée dans les lieux. Sur celui-ci sera mentionné l'état général du bien, de la manière la plus détaillée possible. C'est très important surtout pour le jour où le locataire quitte le bien. Il a en effet pour obligation de rendre le logement dans le même état que lorsqu'il a emménagé. Nous vous invitons à cet effet à consulter notre article complet.

L'enregistrement du bail

Le bail doit être enregistré auprès du Bureau de sécurité juridique compétent, c'est-à-dire celui qui se trouve dans la circonscription du bien loué. En cas de doute sur le bureau à contacter, la chambre des notaires peut vous venir en aide. L'enregistrement peut également se faire en ligne via l'application MyRent. Quelle que soit la démarche choisie, l'enregistrement est gratuit. Il doit être fait dans les 2 mois qui suivent la signature entre les deux parties. Cet enregistrement a pour but de protéger à la fois le propriétaire et le locataire.

Pour le locataire : il est protégé en cas de vente. Ce qui veut dire que le propriétaire ne peut pas l'expulser. Il doit donc attendre la fin du bail pour pouvoir récupérer le bien. Si le bail, signé pour une résidence principale pour une durée minimale de 3 ans, n'est pas enregistré, le locataire pourra y mettre fin sans préavis.

Pour le propriétaire : à l'inverse de ce que nous venons d'énoncer, si le bail est enregistré, le locataire aura pour obligation de donner un préavis pour quitter le logement. Ce que la loi appelle aussi la protection du bailleur. Enfin, si un propriétaire d'un même bien loue une partie de celui-ci en habitation et une autre partie en commerce ou bureau, il sera imposé différemment pour l'une et l'autre partie. Sans cela, le total des revenus nets locatifs sera imposable.

Quelles sont les garanties pour le propriétaire ?

Sans que cela ne soit imposé par la loi, la grande majorité des contrats de location stipule qu'un dépôt de garantie, aussi appelé caution, doit être versé à la signature. Il correspond en général à 2 mois de loyer. Cette somme permet au propriétaire de pouvoir être payé en cas de manquement de son locataire pour le règlement des loyers et autres charges. À la sortie du bien, si l'état des lieux stipule que le bien a subi des détériorations, le propriétaire pourra retenir tout ou une partie de la somme bloquée.

La rupture du contrat

La procédure pour rompre un contrat va dépendre de l'essence même du contrat. Cela évite que le locataire ne se retrouve sans logement du jour au lendemain. Et inversement que le propriétaire ne connaisse de vacances locatives. En règle générale, le locataire doit donner un préavis de 3 mois (dans le cas d'une location longue durée). Si le propriétaire souhaite récupérer son logement pour son occupation personnelle, ou pour un membre de sa famille, il devra en aviser son locataire au moins 6 moins avant. S'il ne respecte pas ce délai, il pourrait être amené à verser des indemnités à son locataire. Bien entendu, rien n'empêche les deux parties de se mettre d'accord pour écourter ces délais.

Depuis 145 ans, l'OP est spécialiste dans la gestion des biens. Et vous propose, pour une relation sereine entre propriétaire et locataire, d'acheter le contrat de bail correspondant à votre situation. Pour tout autre renseignement, n'hésitez pas à remplir notre formulaire de contact.