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La copropriété forcée : pour enfin tout comprendre

28/04/2021

Vous voilà maintenant propriétaire d'un appartement dans un immeuble. Vous allez découvrir un nouvel univers : celui de la copropriété. Pour vous aider à vous familiariser à votre nouvelle vie, l'OP vous explique tout sur la copropriété forcée.

Qu'est-ce-que la copropriété forcée ?

On distingue deux sortes de copropriété : la copropriété forcée et la copropriété volontaire ou fortuite. On parle de copropriété forcée quand on évoque les parties communes indivises d'un immeuble comprenant plusieurs lots (appartements) appartenant à plusieurs propriétaires différents. En d'autres termes, cela signifie chaque copropriétaire est en partie propriétaire de l'ascenseur, de la cage d'escalier, ou encore des parties extérieures. À l'inverse, si un bien appartient à plusieurs propriétaires (maison ou appartement), sans que des parties communes et privatives ne soient effectives, on évoque la copropriété volontaire ou fortuite.

Les obligations de la copropriété forcée

À partir du moment où le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes, un acte de base et un règlement de copropriété doivent être rédigés. Ils constituent à eux deux les statuts de la copropriété. Ils sont établis par un acte authentique, chez le Notaire. Même une copropriété composée uniquement de deux biens est concernée.

L'acte de base

L'acte de base décrit l'ensemble des parties privatives et communes. La quote-part des parties communes rattachées à chaque lot privatif est également mentionné dans l'acte de base.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété décrit les droits et les obligations de chaque copropriétaire, concernant aussi bien les parties privatives que communes. Il donne le mode de calcul de la répartition des charges. Il précise également les sanctions relatives en cas de non paiement de ces dernières par un des copropriétaires.

L'association des copropriétaires dans une copropriété forcée

L'association des copropriétaires est obligatoire, et tous les copropriétaires en font partie de manière tacite. Son but est la conservation et l'administration de l'immeuble ou groupe d'immeubles. Inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises, elle reçoit donc à ce titre un numéro d'entreprise qui devra figurer sur tous les papiers officiels. Elle dispose également de la personnalité juridique, à une double condition cependant : 1. Il doit y avoir la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins 2. L'acte de base et le règlement de copropriété doivent avoir été inscrits à la conservation des hypothèques. Cette association sera active au moment des assemblées générales, au cours desquelles les décisions sont prises (pour les travaux à prévoir notamment). Ces décisions seront ensuite appliquées par le Syndic qui gère la copropriété.

Les grands changements apportés depuis la loi de 2019

La loi sur la copropriété a été mise en place afin de faciliter la vie en copropriété. Nous vous en faisons ici un résumé en grandes lignes des points qui concernent directement les copropriétaires : - Modification des minimums de voix requises pour des prises de décision importantes. En effet, parfois il peut être compliqué de trouver un accord pour le vote de travaux. Aussi, par exemple, pour des travaux affectant les parties communes, la majorité est passée de 3/4 à 2/3. Pour les travaux requis par la loi, la majorité attendue est de 50 % + 1, contre 3/4 jusqu'alors. - Les travaux de démolition : jusqu'alors, un seul propriétaire pouvait bloquer la prise de décision pour les travaux de démolition. Dorénavant, la majorité des 4/5 est suffisante. Mais seulement si la démolition est absolument nécessaire pour des raisons de sécurité évidente. Ou bien encore si le prix est jugé excessif (à l'appréciation d'un juge de paix) - Le payeur décide : le plus simple est de vous donner un exemple. Un copropriétaire d'un logement en rez-de-chaussée n'utilise pas l'ascenseur (dans l'hypothèse où il n'y ait pas de sous-sol). Or, avant cette nouvelle loi, il pouvait bloquer toutes décisions pour les éventuels travaux. Ce qui n'est donc plus le cas à ce jour. Ainsi, les copropriétaires qui paient sont les seuls décisionnaires. - Tous les propriétaires ne sont pas décisionnaires : en effet, parfois une décision est à prendre mais qui ne concerne qu'une petite partie des copropriétaires. Il est maintenant possible d'établir des "sous-associations". - Le fonds de réserve est obligatoire : sorte de compte épargne, il est constitué des versements effectués mensuellement ou trimestriellement, voir annuellement, par les copropriétaires, pour faire face aux dépenses inhérentes à l'entretien de la copropriété. - Tarifs plus clairs du syndic : même si un contrat a toujours été obligatoire entre la copropriété et son syndic, ce dernier devra faire preuve de plus de transparence. Il mentionnera dans le contrat la liste des prestations comprises dans le forfait mensuel et le coût des éventuelles prestations complémentaires, avec leur prix de revient. Sauf décision contraire de l'AG, le syndic ne pourra prétendre à aucune indemnité pour des prestations non précisées dans le contrat. - Le place du locataire : le propriétaire-bailleur devra tenir informé son locataire des décisions prises lors des assemblées générales.

La copropriété en toute tranquillité avec l'OP

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