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Comment savoir si votre copropriété est en ordre ?

21/12/2020

Vous êtes propriétaire d’un appartement ? Savez-vous si votre copropriété est bien gérée et conforme aux réglementations ? La loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion, rappelle au syndic sa responsabilité́ de rendre la comptabilité transparente et accessible aux copropriétaires. Explications dans cet article.

Plan comptable normalisé

Le plan comptable normalisé est un arrêté royal qui assure la tenue d’une comptabilité́ uniforme, transparente et accessible aux copropriétaires.

Selon le document, toute copropriété de vingt lots ou plus (à l'exclusion des caves, des garages et parkings) doit tenir une comptabilité́ faisant usage du plan comptable minimum normalisé tel qu’il est détaillé dans l’arrêté. Cependant, toute copropriété de moins de vingt lots est autorisée à tenir une comptabilité́ simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, les créances et les dettes des copropriétaires.

De plus, toute association de copropriétaires doit procéder, au moins une fois par an, aux opérations de relevé, de vérification, d'examen et d'évaluation nécessaires pour établir à la date choisie un inventaire complet de ses avoirs et droits de toute nature, de ses dettes, obligations et engagements de toute nature relatifs à la copropriété́ ainsi qu'aux moyens propres qu'elle y a affectés. Les pièces de l'inventaire sont transcrites dans un livre. Les pièces dont le volume rend la transcription difficile sont résumées dans le livre auquel elles sont annexées (Art. 7. § 1er).

Que contient le plan comptable normalisé ?

Le plan comptable normalisé d’une copropriété contient, entre autres, les données suivantes :

  • Fonds de réserve
  • Fonds de roulement
  • Établissements de crédit
  • Acomptes versés
  • Installations, machines et outillage
  • Fournisseurs
  • Factures à recevoir
  • Impôts et taxes à payer
  • Dettes fiscales estimées

Pour plus d’informations, veuillez consulter le détail du plan comptable.

Nos conseils pour bien acheter au sein d’une copropriété

Aujourd’hui, les candidats acheteurs se ruent sur les appartements au sein d’une copropriété (neuve ou ancienne, bien entretenue ou non) sans forcément prêter attention à l’état et à la situation de la copropriété. En effet, ils regardent l’aspect décoratif de l’immeuble (miroir à l’entrée, petite lampe dans l’ascenseur) mais ne s’attardent pas sur l’état ou les comptes de la copropriété. Pourtant, les frais ne seront pas du tout les mêmes dans un cas ou dans l’autre.

Quid des travaux ?

Lors de la signature du compromis de vente pour un appartement, on pense souvent à demander le montant des charges communes, celui du précompte immobilier, mais plus rarement si des travaux importants ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires. Or, l'acquéreur d'un appartement peut se retrouver contraint de supporter, au prorata de ses droits, le coût de travaux décidés à un moment où il n'était pas encore propriétaire... (art. 577-11 & 2 du Code civil). Il suffit que ces travaux n'aient pas connu un commencement d'exécution.

C'est d'ailleurs pour cette raison que le notaire est légalement contraint de contacter par voie recommandée le syndic afin de connaître les dettes dues par l'association des copropriétaires, ainsi que l'état des frais liés à l'acquisition des parties communes et du coût des dépenses de conservation, d'entretien et de réparation décidées par l'assemblée générale avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible qu'après cette date.

Comment se prémunir d'une telle surprise ?

  1. Se procurer avant tout engagement, des procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années. Pour ce faire, le candidat acheteur peut prendre contact avec le propriétaire, l'agent immobilier ou le syndic. Cette troisième option est la meilleure manière de prendre connaissance des travaux et autres éléments qui pourraient venir majorer le montant des charges communes.

 

  1. S'assurer qu'il n'existe pas un nombre anormal d'appartements qui sont simultanément mis en vente dans un même immeuble. Lorsque les travaux sont très importants, il peut en effet arriver que certains copropriétaires tentent d'éviter d'acquitter leur quote-part du coût total en vendant leur bien avant que ne débutent les travaux onéreux votés.