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Que couvrent les tarifs de votre syndic ?

09/11/2020

Qui dit copropriété dit syndic. En effet, le syndic d’une copropriété remplit de nombreuses fonctions au quotidien. Et ses prestations ont un prix. Dans ce nouvel article, nous revenons sur les tarifs d’un syndic d’immeuble. 

Qu’est-ce qu’un syndic ? 

Pour rappel, un syndic est une personne physique ou morale qui assure la gestion et la représentation d’une copropriété (un immeuble à appartements par exemple). Cette gestion concerne uniquement les parties communes d’un immeuble (ascenseur, toit, jardin, couloir, etc.). 

Pour gérer la copropriété, les copropriétaires doivent mandater un syndic. Il est possible dans certains cas de se passer d’un syndic professionnel, c’est alors l’un des copropriétaires qui fera office de syndic "bénévole". De quoi faire des économies conséquentes, mais "cette option est surtout envisageable pour les immeubles de moins de vingt lots, au-delà, cela devient compliqué, surtout pour les très grandes copropriétés d’une centaine d’appartements", précise le président du SNPC, qui rappelle également que le syndic professionnel est "plus compétent qu’un copropriétaire puisqu'il s’agit de son métier qu’il exerce tous les jours. Il est comme un chef d’orchestre qui s’occupe de la gestion, du volet juridique, de la comptabilité, etc."

Le syndic porte également les dossiers liés aux travaux de l’immeuble et ainsi que leur volet financier (demandes de crédit, primes à la rénovation, etc.). "Cela implique que les copropriétaires acceptent de payer correctement leur syndic. Il existe donc un contrat écrit entre la copropriété et le syndic, dans lequel il est précisé tout ce qui est couvert par le forfait mensuel par lot, ainsi que les frais administratifs et une série de prestations complémentaires", explique Olivier Hamal.

Ne pas confondre honoraires avec coûts 

Les coûts liés aux prestations du syndic sont toujours imputés aux propriétaires de l’Association des Copropriétaires (ACP). En effet, un syndic n’a aucun lien contractuel avec les locataires, c’est pourquoi il sera toujours question des coûts et décomptes destinés aux propriétaires et non aux locataires. 

Les frais payés par les propriétaires au syndic comprennent d’une part, les coûts inhérents aux parties communes (électricité pour le hall d’entrée, entretien de l’ascenseur, frais de nettoyage,…) et, d’autre part, les honoraires du syndic. Le syndic assure la gestion administrative, financière et technique de l’immeuble. Certaines de ses tâches sont fastidieuses et entrainent indéniablement des coûts. 

Le tarif des honoraires de syndic peut varier d’un syndic à l’autre. En effet, l’Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) ne conseille pas de grille tarifaire, n’en fixe pas et n’en impose pas. Tout syndic est donc libre de fixer ses propres tarifs pour déterminer ses honoraires. Le tarif dépend des différentes caractéristiques du bâtiment, par exemple le nombre de zones privatives. Que l’immeuble soit grand ou petit, il faut notamment tenir la comptabilité et organiser une assemblée générale. Mais ce travail diffèrera aussi selon qu’un immeuble comporte 10 ou 100 appartements, par exemple. 

Paiement des coûts du syndic 

Toutes les factures d’un immeuble parviennent au syndic. Elles sont payées par le syndic puis traitées dans la comptabilité. Les honoraires sont également facturés à l’immeuble et se retrouvent donc eux aussi dans cette comptabilité.

Un décompte global reprenant l’ensemble des coûts et factures est établi à la fin de l’exercice. Il est ensuite soumis à l’approbation de l’assemblée générale. Après approbation, un décompte individuel est établi pour chaque propriétaire afin que la quote-part qu’il doit payer dans l’ensemble soit comptabilisée.

Le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC) a lancé en février 2020 l’outil baptisé Oscarqui permet de comparer les charges que les propriétaires paient à la moyenne générale en fonction de votre Région (Bruxelles, Wallonie, Flandre) pour chaque type d’immeuble, du nombre de lots, du type de chauffage, de l’ancienneté, etc. "L’intérêt d’Oscar est de permettre aux copropriétaires de voir s’ils sont dans la moyenne et éventuellement de revoir une série de contrats pour faire des économies", explique le président du SNPC, Olivier Hamal.

L’outil Oscar informe que les frais de syndic s’élèvent en moyenne à 287,4€ (par lot par an) contre 130€pour un syndic non-professionnel. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et ne sont pas forcément représentatifs. 

Quels sont les services inclus dans les coûts d’un syndic ? 

Sur le plan légal, un syndic doit accomplir 20 tâches que sont les suivantes : 

  1. Convoquer l’assemblée générale conformément aux dispositions légales.
  2. Consigner le procès-verbal des décisions de l’assemblée générale dans le registre prévu à cet effet.
  3. Exécuter et faire exécuter les décisions de l’assemblée générale.
  4. Prendre des mesures conservatoires et poser des actes de gestion provisoire.
  5. Gérer le patrimoine de l’association des copropriétaires. À cet effet, le syndic établira une fois par an un décompte de la consommation commune et privative.
  6. Représenter l’association des copropriétaires aussi bien lors de procédures judiciaires que pour la gestion des affaires communes.
  7. En cas de transfert ou d’attribution du droit de propriété d’un lotissement, fournir les renseignements visés à l’article 577-11, §§ 1 et 2 du Code civil au notaire, à tout intermédiaire professionnel ou au cédant.
  8. Communiquer la date des assemblées à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un statut privé ou professionnel mais n’ayant aucun droit de vote à l’assemblée générale, afin qu’elle puisse formuler par écrit ses questions ou remarques concernant les parties communes.
  9. Remettre le dossier de gestion complet à son successeur ou, en son absence, au président de la dernière assemblée générale, dans un délai de 30 jours suivant la fin de son mandat.
  10. Souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa tâche en tant que syndic.
  11. Veiller à ce que les copropriétaires puissent consulter l’ensemble des documents et données non privés concernant la copropriété.
  12. Conserver le dossier d’intervention ultérieure, le cas échéant.
  13. Soumettre plusieurs estimations de coûts sur la base d’un cahier des charges établi au préalable pour les marchés et contrats nécessitant une mise en concurrence.
  14. Soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation annuel concernant les livraisons régulièrement effectuées.
  15. Soumettre à l’assemblée générale les éventuels conflits d’intérêts entre l’association des copropriétaires et le syndic même ou les personnes physiques ou morales prévues par la loi avant la conclusion d’un contrat entre les parties concernées.
  16. Assurer la tenue à jour des données à caractère personnel (nom, adresse, quotes-parts et références des lotissements) des parties habilitées à participer à l’assemblée générale et transférer ces informations au copropriétaire ou notaire comme spécifié à l’art. 577 – 8 § 4, 16° du Code civil.
  17. Tenir la comptabilité de l’association des copropriétaires d’une manière claire, précise et détaillée, conformément au plan comptable minimum normalisé devant être établi par le Roi.
  18. Établir une estimation budgétaire pour les dépenses courantes comme pour les coûts exceptionnels prévisibles. Ces budgets doivent être soumis chaque année à l’assemblée générale.
  19. Assurer la mise à jour du règlement d’ordre intérieur chaque fois que l’assemblée générale en prend la décision.
  20. Procéder aux notifications visées à l’art. 577-10 § 4, 1° et 2° du Code civil (opposabilité à toute personne titulaire d’un droit réel ou personnel sur le bien immobilier).

L’OP, un syndic à vos côtés 

Active dans le secteur de l’immobilier depuis 150 ans, l’Office des propriétaires est le plus ancien groupe immobilier actif en Belgique. Fort de son expertise, l’OP figure parmi les principaux acteurs du pays sur le marché du syndic d’immeubles. Pour l’année 2019, le groupe recensait pas moins de 5872 biens en location et 15 200 étaient gérés par le département syndic.

Vou sêtes à la recherche d’un BON syndic ? N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire en ligne.