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Garantie locative : quelles sont vos options ?

02/11/2020

Plus connue sous le nom de « caution », la garantie locative est une garantie financière pour tout propriétaire d’un bien mis en location. À quoi sert cette garantie ? Comment se présente-t-elle ? Éléments de réponse dans ce nouvel article. 

Qu’est-ce qu’une garantie locative ? 

La garantie locative, aussi appelée caution, est une sécurité que tout propriétaire demande au locataire. Elle permet au bailleur (propriétaire) de ne pas être démuni au cas où le preneur manquerait partiellement ou totalement à ses obligations. Ainsi, le bailleur pourrait récupérer des loyers non payés ou réparer des dégâts causés par le preneur.

La garantie locative est remise par le locataire au début de sa location, sera maintenue pendant la durée du bail, et sera restituée au locataire à sa sortie des lieux, pour autant qu'il ait rempli ses obligations.

Formes de garanties locatives 

La garantie locative se décline sous trois formes différentes. Le choix entre l’une d’elles revient au locataire. 

  1. La garantie versée sur un compte ouvert au nom du locataire : le montant de la garantie est déposé par le locataire sur un compte individualisé à son nom. Certaines banques permettent de constituer une garantie locative en ligne.

 

  1. La garantie bancaire : si le locataire ne dispose pas de l’équivalent de deux mois de loyer, il peut, grâce à cette formule, constituer progressivement sa garantie locative auprès de sa banque. Autrement dit, la banque met en garantie une somme d’argent que le locataire reconstitue par mensualités durant la durée de son bail (trois ans maximum). Ce montant ne peut excéder trois mois de loyer (charges non-comprises). Une fois que la garantie est constituée, elle peut produire des intérêts.  Dans cette formule, c’est donc l’institution financière qui se porte garante pour le locataire tant qu’il n’a pas atteint la somme imposée. Ce service doit être gratuit et la banque ne peut légalement pas refuser une telle demande, même si le locataire est insolvable.

 

  1. La garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière : dans ce troisième cas de figure, c’est le CPAS lui-même qui conclut un contrat-type avec une institution financière (souvent la banque du locataire). Comme pour la garantie bancaire, le montant ne peut pas dépasser 3 mois de loyer (charges non comprises). 

Garantie locative en ligne 

Depuis peu, il est également possible d’introduire une garantie locative en ligne. En effet, la Caisse des Dépôts et Consignation (CDC) a récemment développé l’application e-DEPO, accessible via MyMinfin

Comment procéder ? 

  1. Sur la page d’accueil, cliquer sur Mon habitation et mes biens immobiliers. 
  2. Ensuite, choisir Déposer une garantie locative et obtenir son remboursement. 
  3. Cliquer sur Ouvrir un nouveau dossier et choisir Garantie locative. 
  4.  Suivre toutes les instructions en ligne. Attention, vous aurez besoin du numéro de registre national du bailleur pour finaliser cette démarche.

Montant 

La garantie locative ne constitue pas une obligation légale, elle n’est donc pas obligatoire. 

Toutefois, si le propriétaire souhaite en réclamer une au locataire, il doit explicitement indiquer le montant de cette garantie dans le contrat de bail. 

Tant en Wallonie qu’à Bruxelles, le montant de la caution doit correspondre à deux mois de loyer maximum et être déposé auprès d’une institution financière. Notez qu’en Flandre, la réglementation sur les baux à loyer a changé le 1er janvier 2019. Depuis cette date, la garantie locative maximale à apporter pour louer un logement a été portée à trois mois au lieu de deux. 

Fin de bail

Lorsque le contrat de bail arrive à terme, deux cas de figure sont à envisager : 

  1. Le locataire a parfaitement rempli toutes ses obligations : pour rappel, les obligations du locataire comprennent le paiement du loyer et des charges, les éventuelles réparations, etc. Si le locataire s’est tenu à ses obligations, le propriétaire lui restitue la garantie locative dès la fin du bail. La banque auprès de laquelle la garantie a été déposée réclame la signature des deux parties afin de débloquer la garantie locative. 

 

  1. Le bailleur refuse de restituer la garantie locative : le bailleur peut émettre son désaccord si le locataire n’a pas payé les charges pendant des mois ou provoqué des dégâts par exemple. Pour déterminer le montant à prélever sur la garantie locative, les dégâts seront évalués sur la base de l'état des lieux (entrée/sortie). En cas de désaccord sur le montant de la garantie à récupérer ou si le propriétaire refuse de la restituer sans motif légitime, le locataire devra saisir le juge de paix pour obtenir un jugement. 

Vente de l’immeuble loué 

Le nouveau propriétaire doit respecter les droits et obligations de l’ancien bailleur à l’égard du locataire. Par conséquent, c’est le nouvel acquéreur qui bénéficiera de la garantie locative versée initialement au vendeur. 

Le transfert de la garantie à l'acquéreur se fera généralement le jour de la signature de l'acte notarié. L'acquéreur et le vendeur doivent régler ensemble les modalités de transfert; souvent, dans le cadre des services qu'il rend volontiers à sa clientèle, le notaire se proposera de s'en occuper.

S'il s'agit d'une garantie bancaire ou d'un compte bloqué, il suffira de notifier à l'institution financière l'accord du vendeur, et d'indiquer le nom du nouveau propriétaire. S'il s'agit d'une garantie versée en espèces, le vendeur devra la remettre à l'acquéreur: le transfert pourrait éventuellement s'opérer par prélèvement sur le prix remis au vendeur.