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Vendre un bien loué : quelles sont les obligations ?

05/10/2020

Vous souhaitez mettre votre bien en vente, mais un locataire occupe les lieux ?
La loi est claire : rien ne vous empêche de ventre votre bien et ce, à tout moment. Qu’en-est-il du locataire ? Quels sont les droits de l’acquéreur ?

Dans cet article, nous faisons le point et tentons de répondre à toutes vos interrogations sur le sujet.

 

Mise en vente d’un bien déjà occupé

Un vendeur-bailleur peut mettre son bien (loué) en vente à tout moment. Pour ce faire, il suffit de prendre contact avec le locataire pour l’informer de cette décision.

De plus, le vendeur-bailleur a le droit d’organiser des visites, d’apposer des affiches publicitaires de mise en vente du bien et d’accompagner les candidats lors des visites. Le locataire, quant à lui, ne peut déroger à cette obligation, mais peut définir les conditions des visites comme indiquer sa présence ou non.

En outre, il n’existe pas de règlementation quant aux conditions de ce droit de visites. Le bailleur et le locataire sont tenus de se mettre d’accord entre eux. Généralement, les visites sont organisées à raison de 2 à 3 fois par semaine dont une fois le weekend. Toutefois, le bailleur ne peut pas pénétrer dans l’appartement sans l’accord du locataire.

Enfin, sachez que le locataire du bien n’est pas systématiquement avantagé s’il souhaite devenir propriétaire du bien sauf si cette mention figure dans le contrat de location, dans quel cas elle doit être prise en considération.

Rompre un bail de location après-vente

L’acheteur devient le nouveau propriétaire-bailleur à la date de la signature de l’acte authentique devant le notaire. Par conséquent, il reprend le bail en cours avec ses droits et obligations sans pouvoir en modifier les termes.

Toutefois, le bailleur pourra donner congé au locataire dans les cas suivants :

- Bail à courte durée : le bailleur peut mettre fin au bail moyennant un congé de 3 mois avant l’échéance du bail.

- Bail de longue durée (9 ans) : le bailleur peut mettre fin au bail moyennant un congé de 6 mois. Cependant, il convient de mettre en exergue la notion de « date certaine ». Par « date certaine », on entend que le bail est enregistré ou que le locataire/propriétaire est décédé ou encore que le bail a été officialisé par un jugement ou par un acte authentique (réalisé par un notaire ou un huissier).

  • Date certaine : l’acquéreur pourra mettre fin au bail sous certaines conditions telles que l’occupation personnelle, la réalisation de travaux ou encore sans motifs particuliers. Dans ce dernier cas, le nouveau bailleur devra payer des indemnités au locataire.
  • Sans date certaine : si le locataire occupe les lieux depuis plus de 6 mois, l’acquéreur pourra donner congé au locataire moyennant le respect d’un préavis de 6 mois qu’il doit obligatoirement signifier au locataire dans les 3 mois de la signature de l’acte notarié sous peine de perdre ce droit.

Si le bail n’est pas à date certaine et que le locataire occupe des lieux depuis moins de 6 mois, il sera possible de mettre fin au bail sans motifs ni indemnités. Dans ce cas, le locataire n'est pas protégé. Le nouveau propriétaire ne doit pas respecter le contrat de bail. On dit que le bail ne lui est pas opposable. Il peut expulser le locataire. Cependant, un jugement du juge de paix est nécessaire pour procéder à une expulsion ! En conclusion, enregistrez votre contrat de bail pour protéger votre locataire.

En conclusion

La vente d’un bien loué est une procédure parfois longue aux yeux du vendeur car il peut s’écouler un certain temps avant que le locataire ne quitte l’habitation. Cependant, il faut rester optimiste. En effet, un locataire sympathique peut se transformer en un véritable allié et peut même accélérer le processus de ventre votre bien en mettant notamment en avant les qualités de l’habitation lors des visites par exemple.

Vous souhaitez obtenir davantage d’informations sur la vente d’un bien loué ? L’équipe de l’OP est à votre service pour répondre à toutes vos interrogations. N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire en ligne. Nous disposons de nombreux biens à vendre, consultez dès à présent notre large catalogue en ligne.