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Comprendre les différents types de baux

28/09/2020

Le bail est un contrat entre un propriétaire, appelé bailleur, et un locataire pour la jouissance d’un bien immobilier moyennant le paiement d’un loyer. 

Depuis 2017, le contrat de bail est une matière régionalisée, c’est-à-dire que chaque région est libre de déterminer ses règles relatives aux baux d’habitation. En Région de Bruxelles-Capitale, ces règles sont contenues dans le Code du logement, et sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018. 

Dans cet article, l’OP fait le point sur les différents types de baux et leurs spécificités respectives. 

Les différentes formes de baux 

On distingue 3 grandes catégories de baux pour lesquels il existe des règles bien spécifiques : 

  1. Le bail de résidence principale
  2. Le bail commercial 
  3. Les baux « de droit commun « 

En outre, il existe un autre type de bail (plus rare), le bail rural. 

Le bail de résidence principale 

Le bail de résidence principale est un type de bail à loyer dont les dispositions s’appliquent dès que le locataire affecte l’immeuble loué à sa résidence principale.

Le bien loué peut être un bien immeuble ou un bien meuble. Par définition, un bien meuble est un bien ne pouvant être déplacé. Par extension, un bien qui n’est pas immeuble est un bien meuble. Une caravane par exemple peut donc faire l’objet d’un bail de résidence principale.

Le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location d’immeuble ou d’une partie d’immeuble que les parties ont convenu d’affecter principalement par le preneur ou par un sous-locataire à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public.

La durée d’un bail commercial est de 9 ans. Toutefois, le locataire peut, à la fin de chaque triennat, résilier son bail moyennant un préavis de six mois par lettre recommandée.

Le bail rural 

Le bail rural, aussi appelé « le bail à ferme », est un contrat de location d’un ou plusieurs immeubles que les parties ont affecté principalement à l’exploitation agricole du preneur, à l'exclusion de la sylviculture (exploitation des arbres forestiers).

Par exploitation agricole, on désigne la production de produits agricoles destinés principalement à la vente. À l’instar du bail commercial, la durée d’un bail rural est au minimum et par défaut de 9 ans.

Deux nouveaux baux font leur entrée : le bail étudiant et la colocation 

Depuis le 1er janvier 2018, deux nouveaux baux sont venus agrandir la grande famille des baux. Il s’agit du bail étudiant et du bail colocation. 

Bail étudiant 

Le bail étudiant s’adapte parfaitement au mode de vie des étudiants. En effet, ce nouveau bail tient compte des évènements qui rythment la vie estudiantine tels que : 

  • Un stage dans une autre ville ou à l’étranger
  • Un séjour Erasmus 
  • Une seconde session 
  • Un changement d’orientation 
  • ….

Par conséquent, la durée de validité d’un bail étudiant est de maximum 12 mois, renouvelable par période d’un an. De plus, l’étudiant peut résilier son bail à tout moment, moyennant un préavis de deux mois. Cependant, il n’en est pas de même pour le bailleur, qui doit attendre la fin de l’échéance du bail avec un préavis de 3 mois. 

Enfin, pour signer ce type de bail, l’étudiant doit remettre au bailleur une demande ou preuve d’inscription au sein d’un établissement d’enseignement supérieur. 

Bail colocation 

Un bail de colocation est un contrat de location qui compte au moins deux preneurs. Une colocation en toute sécurité passe désormais par deux éléments : un contrat de bail de colocation et un pacte de colocation

Premièrement, le contrat de bail conclu entre le bailleur et les colocataires prévoit la solidarité des colocataires entre eux vis-à-vis du bailleur, mais également des modalités spécifiques. Les parties doivent marquer leur accord quant à l'application de ce régime.

Deuxièmement, le pacte de colocation permet aux colocataires de formaliser les modalités pratiques de leur vie en communauté. Ce document permet aux colocataires de prendre conscience de leurs droits et obligations, mais aussi d’augmenter ainsi la sécurité juridique de chacun tout en améliorant l’organisation du groupe.

Il n’existe, à proprement parler, aucune règle quant au contenu du pacte de colocation. Néanmoins, il est recommandé qu’il contienne les informations suivantes : 

  • L’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d'un colocataire
  • La détermination des responsabilités de chacun (nettoyage, sortie des poubelles, relevé du courrier, etc.)
  • La clé de répartition du loyer entre les colocataires
  • La prise en charge des frais d’entretien et de réparation
  • Un inventaire des meubles et de leur provenance
  • Les questions relatives à la garantie locative et à la prise en charge des assurances, dont l’assurance incendie (prises au nom d’un ou plusieurs colocataires, la constitution d’une cagnotte contributive interne)

Toutefois, les colocataires sont libres de réglementer d'autres aspects de leur cohabitation telles que l'organisation des tâches quotidiennes, la présence d'animaux ou d'instruments de musique, etc.

Enfin, si l’un des colocataires veut quitter la colocation, le bail de colocation prévoit deux mois de préavis, sans indemnité, à condition de trouver un nouveau colocataire accepté par le groupe ou d’avoir effectué une recherche active et suffisante en vue de trouver un nouveau colocataire.

Les baux de l’OP

Quel que soit votre projet de location, l’OP détient le bail qu’il vous faut !

En effet, chez OP, vous aurez le choix entre trois types de baux : résidentiel, commercial et bureau. Rédigés par des juristes (en français et néerlandais) et utilisés sur l’ensemble du territoire belge, les baux de l’OP sont devenus une référence en la matière ! Chaque bail définit explicitement les droits et devoirs de chacun, tout en défendant équitablement les intérêts des deux parties.

Comment se les procurer ? 

Vous pouvez commander le bail de votre choix en ligne, sur notre site internet. Le bail vous sera livré dans les plus brefs délais par voie postale. Cependant, vous pouvez également vous procurer les baux de l’OP dans les meilleurs points de vente à proximité de votre domicile. Vous trouverez la liste des points de vente sur notre site internet. 

Plus d’infos sur les baux à Bruxelles-Capitale ?

L’OP se tient à votre entière disposition pour répondre à toutes vos interrogations sur la réforme des baux en Région de Bruxelles-Capitale. N’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire en ligne. 

De plus, La Région de Bruxelles-Capitale a publié plusieurs brochures sur le sujet, toutes disponibles sur logement.brussels. Vous y trouverez des documents utiles tels qu’un modèle d’état des lieux et une grille indicative des loyers.