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Que faire lorsqu’on souhaite augmenter le loyer d’un bien ?

21/09/2020

Lors de la convention d’un bail de location, il convient de respecter l’équilibre entre d’une part, l’intérêt du bailleur et d’autre part, l’intérêt du locataire. Dès lors, si la valeur locative de l’immeuble varie, le bailleur ou le locataire pourra, dans certaines circonstances, demander la révision du loyer. Dans cet article, OP vous décrit les deux seules situations où une révision du loyer peut avoir lieu.

Le loyer 

Le montant du loyer peut être déterminé librement par le propriétaire. La loi ne prévoit, à ce jour, aucune réglementation sur le sujet (pas de barèmes de loyers). Seule la loi du marché, c’est-à-dire la loi de l’offre et de la demande, va amener le propriétaire à fixer le montant de son loyer.

La révision du loyer peut être demandée à la fin de chaque période de 3 ans, entre le 9ème mois et le 6ème mois qui précèdent la fin de validité du bail. 

Prenons un cas concret : un contrat de bail entre en vigueur le 1er juillet 2018. La première période de 3 ans expire le 30 juin 2021. Par conséquent, la demande de révision du loyer pourra être introduite entre le 1eroctobre 2020 et le 31 décembre 2020.  

Accord entre les deux parties 

Si le bailleur et le locataire sont tous les deux d’accord, aucun soucis ! Dans ce cas, le loyer est revu selon les termes de l’accord et prendra effet à partir du 1er jour du triennat suivant. Il n’existe pas de support particulier pour sceller cet accord, un simple écrit suffit. 

Pas d’accord entre les deux parties

Quand aucun accord n’a été trouvé entre les deux parties, la personne exigeant la révision du loyer doit s’adresser au juge de paix entre le 6e et le 3e mois précédant l’expiration de la période de trois ans. 

Le juge de paix pourra octroyer une révision du loyer dans deux cas : 

  1. La valeur locative de l’immeuble a augmenté ou baissé d’au moins 20% à la suite de circonstances nouvelles (amélioration de l’accessibilité au quartier grâce à une nouvelle station de métro, attrait du quartier augmenté grâce à un centre commercial ou à l’inverse dégradation du quartier, etc.)
  2. La valeur locative de l’immeuble a augmenté d’au moins 10% à la suite de travaux payés par le bailleur. ⚠️ Les travaux effectués pour rendre l’immeuble aux normes exigées ne rentrent pas en ligne de compte pour cette révision. En effet, seuls les travaux améliorant le confort du locataire interviennent dans la révision du loyer. 

Indexation 

La révision du loyer n’est pas à confondre avec l’indexation du loyer. 

L’indexation est l’adaptation du montant du loyer à l’évolution au coût de la vie. Elle se fait sur la base de l’indice santé, publié chaque mois par le Service Public Fédéral (SPF) Économie. De plus, l’indexation du loyer, contrairement à sa révision, ne peut avoir lieu qu’une seule fois par année (à la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail) selon des règles bien précises. 

L’indexation du loyer est calculée selon une formule basée sur l’indice santé. Toutefois, vous pouvez calculer l’indexation vous-même sur le site internet Statbel

Nouveau loyer = loyer de base x nouvel indice santé / ancien indice santé 

Conclusion 

Le bailleur ou le locataire peut demander une révision du loyer dans certaines circonstances. Veuillez à bien vous renseigner et à communiquer avant d'entreprendre cette démarche. 

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