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PEB : que signifie-t-il ? Quelles sont les obligations en cas de vente immobilière ?

14/09/2020

Le certificat PEB est la carte d’identité énergétique des bâtiments. Établi par un certificateur énergétique agréé, le certificat se base sur les informations récoltées lors de la visite du bâtiment. En outre, il indique la consommation théorique d’énergie du bâtiment et les mesures générales d’amélioration qui peuvent être apportées. 

Dans cet article, nous vous expliquons tout sur le certificat PEB pour la région de Bruxelles-Capitale.

Qu’est-ce-que le PEB ? 

Le certificat PEB évalue la Performance Énergétique des Bâtiments (PEB) dans des conditions d'utilisation et de climat standardisées. La méthode de calcul applicable évalue la performance de l'enveloppe du bâtiment (isolation thermique) et des systèmes (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation...). 

Ensuite, le certificat PEB exprime la performance énergétique d’un bâtiment au moyen de plusieurs indicateurs :  

  • Classe énergétique
  • Consommations totale & spécifique d'énergie primaire
  • Énergie renouvelable
  • CO² 
  • … 

À l’instar des étiquettes présentes sur les électroménagers, le certificat PEB comporte une échelle de classification allant de la lettre A (très économe en énergie) à G (très énergivore). Cette arborescence permet de comparer entre eux des bâtiments en vente ou en location.

En outre, pour affiner l’évaluation, des classes intermédiaires (+) ou (–) ont été introduites. Si le bien est A++, il est particulièrement performant sur le plan énergétique.

Enfin, le certificat PEB présente les améliorations à apporter au bâtiment. Ces modifications apparaissent en première page du certificat PEB. Elles sont présentées par ordre décroissant d'économie potentielle. Le tableau présente pour les trois recommandations :

  1. L'évolution du niveau de performance énergétique atteint 
  2. La diminution cumulée de la consommation d'énergie, exprimée en %

À quoi ça sert ? 

Le certificat de performance énergétique permet à l’acheteur ou au locataire de comparer de manière objective la performance énergétique des bâtiments sur le marché. 

Exemple : si un locataire a le choix entre deux appartements semblable loués au même tarif, mais que l’un dispose d’un certificat énergétique portant un label A alors que le certificat de l’autre indique un label G, le locataire a tout intérêt à choisir le 1er appartement. De fait, ses charges énergétiques mensuelles seront nettement moins élevées !

Quelles informations figurent dans le certificat PEB ? 

  1. Numéro d’identification et durée de validité 
  2. Description du bâtiment 
  3. Échelle des classes énergétiques : chaque classe correspond à une consommation théorique totale d’énergie calculée à partir des caractéristiques du bâtiment et des installations techniques. 
  4. La ligne continue évalue la consommation théorique d’un bien similaire neuf
  5. La ligne pointillée représente la moyenne de la consommation des logements bruxellois, tous types confondus 
  6. Indicateurs spécifiques : présence ou non d’énergies renouvelables 

Quel certificat PEB pour quel bien ? 

En région Bruxelles-Capitale, il existe plusieurs modèles de certificat PEB selon l’affectation du bien et la date de dépôt de la demande du permis d’urbanisme. 

  1. Le modèle pour « bâtiments neufs » : concerne les nouvelles constructions (logements, bureaux, écoles) dont la demande d’urbanisme a été introduite après le 1er juillet 2008. Ce modèle est émis par Bruxelles environnement sur base de la déclaration PEB établie par le conseiller PEB qui a suivi le chantier.
  2. Le modèle « habitation individuelle » :  concerne les logements plus anciens, éventuellement rénovés. Ce modèle est émis par un certificateur résidentiel.
  3. Le modèle « bureaux » : pour les surfaces de bureaux « anciens » de plus de 500m². Ce certificat est émis par un certificateur tertiaire. 

Quand doit-on disposer d’un certificat PEB ? 

Le certificat PEB est obligatoire uniquement en cas de vente et de location depuis 2011 à Bruxelles et 2015 en Wallonie et en Flandres. 

Le certificat PEB doit être établi avant la mise en vente ou location afin de respecter les obligations liées à la publicité (voir ci-dessous). 

Enfin, le certificat PEB doit être communiqué au candidat acquéreur ou locataire avant la signature de la convention de vente ou de location. La convention doit mentionner l'accomplissement de cette formalité.

Comment obtenir un PEB ? 

Pour obtenir un certificat PEB à Bruxelles, il convient de faire appel à un certificateur agréé par Bruxelles environnement.

En outre, le certificat PEB est réalisé selon des méthodes et par des acteurs différents en fonction du type du bâtiment (et de la date de la demande de permis de construire). 

  1. Pour les bâtiments résidentiels existants (demande de permis d'urbanisme ANTÉRIEURE au 1er mai 2010) : aujourd'hui, seuls les bâtiments résidentiels existants (maisons unifamiliales, appartements & autres logements) sont certifiés, les outils nécessaires à la certification étant en cours de développement pour les bâtiments existants (bureaux, services, commerces, etc.)

 

  1. Pour les bâtiments neufs (demande de permis d'urbanisme POSTÉRIEURE au 1er mai 2010) : aujourd'hui, seules les maisons unifamiliales et les appartements neufs sont certifiés, les outils nécessaires à la certification étant en cours de développement pour les autres bâtiments neufs (autres logements, bureaux, services, commerces, etc.)

 

Le certificat PEB une fois délivré à une durée de validité de 10 ans, sauf si les caractéristiques énergétiques du bâtiment sont modifiées (installation d’une nouvelle chaudière par exemple). Dans pareil cas, une mise à jour devra être effectuée avant toute nouvelle transaction immobilière soit par le certificateur ayant établi le précédent certificat (moins cher car il s’agit d’une simple mise à jour) soit par un nouveau certificateur (plus cher car il faudra recommencer à 0).

Pour plus d’informations sur la liste des certificateurs agréés à Bruxelles, veuillez consulter le site internet de Bruxelles environnement. 

Comment utiliser le certificat PEB ?

Depuis le 1er janvier 2015, les publicités de vente et de location de biens doivent mentionner la performance énergétique du bien vendu ou loué.

Dans l’affichage, les annonces et pendant les visites

Le propriétaire ou son intermédiaire doit :

  • Annoncer la classe énergétique (de A++ à G) dans toute publicité (petites annonces, affiches, Internet)
  • Fournir gratuitement, à tout candidat acheteur ou locataire qui le demande, une copie du certificat PEB ou du rapport intermédiaire. Si le propriétaire n’en dispose pas, il est passible d’une sanction pénale, qui peut se transformer en amende administrative.  

Dans le compromis de vente et/ou l'acte authentique

En cas de vente, la classe énergétique (de A++ à G), le numéro d’identification et la date de fin de validité du certificat PEB doivent être repris dans le compromis de vente. De plus, le propriétaire doit transmettre le certificat PEB au nouveau propriétaire lors de la signature de l’acte authentique. En cas de vente publique, une copie du certificat PEB sera annexée au cahier des charges.

Dans le bail de location

Le propriétaire doit inscrire la classe énergétique dans le bail. Le locataire y déclare qu’il a bien reçu une copie du certificat PEB. Le 1er janvier 2018, l’ordonnance visant la régionalisation du bail d’habitation du 27 juillet 2017 est rentré en vigueur. Celle-ci stipule que le bailleur doit communiquer au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, le certificat de performance énergétique (article 271 §1ier).

Absence de PEB 

Ne pas faire mention de la performance énergétique d’un bâtiment dans la publicité prive le potentiel acquéreur d’une base objective pour comparer les biens mis sur le marché par rapport à leur aspect énergétique. 

Pour ces raisons, des contrôles ont été mis en place pour vérifier que les données PEB soient présentes dans les annonces et que les certificats PEB soient transmis lors de l’acte de vente. Les propriétaires qui ne respectent pas l’obligation de produire un certificat PEB risquent fortement une amende administrative perçue par Bruxelles Environnement.

Bien préparer la visite du certificateur

Le résultat du certificat PEB va également dépendre des documents que le propriétaire va fournir au certificateur PEB. Celui-ci ne peut en effet pas tout vérifier par simple constat visuel et doit donc rechercher des preuves dans des documents.

Quelques documents utiles à présenter au certificateur : 

  • Plans du bâtiment 
  • Cahier des charges de la construction 
  • Factures (// travaux réalisés) 

Si le certificateur ne dispose pas de documents qui lui permettent d’attester par exemple la présence d’isolants ou autres, il va devoir encoder des valeurs par défaut qui auront un impact négatif sur le résultat du certificat PEB.

Lors de la visite, le certificateur relève toutes les données qui lui seront nécessaires pour produire le certificat PEB à l’aide du logiciel de certification qui lui est fourni par Bruxelles Environnement.

Une visite durera entre une heure et demie et une demi-journée en fonction de la taille et de la complexité́ du bien. La durée de la visite dépendra aussi de la qualité́ des preuves acceptables présentées au certificateur. Plus les preuves acceptables seront de qualité́, plus la visite du certificateur sera facilitée et donc courte.

Le certificat PEB devra ensuite être remis au propriétaire ou à son intermédiaire par le certificateur.

Bruxelles environnement a édité un document pour se préparer à la visite du certificateur PEB. Toutes les informations sont reprises dans ce document, disponible et téléchargeable en ligne.