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Comment fonctionne l'Assemblée générale ?

07/09/2020

L’Assemblée générale c’est LE rendez-vous annuel des copropriétaires. Lors de cette réunion, tous les copropriétaires se réunissent et prennent des décisions dans l’intérêt du bon fonctionnement de la copropriété. 

Dans cet article, l’Office des Propriétaires (OP) revient sur le déroulement d’une Assemblée générale. 

Le Parlement de la copropriété 

L’Assemblée générale (AG) réunit l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble, à l’exclusion des locataires ou des personnes étrangères à l’immeuble. L’AG est le « Parlement » de la copropriété. En effet, lors de cette réunion annuelle, des décisions sont prises et validées par une session de votes. Toutefois, ces décisions doivent être conformes aux statuts et à la loi, sous peine de quoi elles sont susceptibles de recours en annulation devant le juge de paix. 

Préparation et convocation 

C’est le syndic d’immeuble qui est en charge de la préparation de l’AG, qui doit se tenir au moins une fois par an. 

Cependant, le syndic peut convoquer l’Assemblée générale à chaque fois qu’il l’estime nécessaire et dès qu’une décision doit être prise, toujours dans l’intérêt de la copropriété. Par ailleurs, dès qu’un ou plusieurs copropriétaires formulent une demande auprès du syndic, ce dernier est tenu de convoquer une AG dans un délai de 30 jours, à condition que les copropriétaires rassemblent (ensemble) au moins 20% des quotités. 

Que contient la convocation de l’Assemblée générale ?

Une convocation doit être envoyée dans les 15 jours précédant la date de l’Assemblée générale par courrier recommandé. Toutefois, il existe une exception. En effet, un copropriétaire peut accepter, par écrit et de façon explicite, d’être convoqué par un autre moyen de communication (mail par exemple). 

La convocation contient les éléments suivants : 

  • Le lieu, la date et l’heure de la réunion 
  • L’ordre du jour : liste des points qui seront abordés lors de l’assemblée 
  • Modalités de consultation de documents relatifs aux points qui seront abordés

Vous ne pouvez pas vous rendre à l’AG ? 

Pas de panique. Vous pouvez vous faire représenter par un mandataire, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou non. 

Pour ce faire, le copropriétaire doit remettre à son mandataire une procuration écrite à cette fin. Généralement, un modèle de procuration est joint à la convocation de l’Assemblée générale. 

Déroulement d’une assemblée générale 

Au début de l’assemblée 

Tout d’abord, une liste de présence reprenant le nom de chacun des copropriétaires et leurs quotités respectives est signée par les copropriétaires présents et par les éventuels mandataires des copropriétaires absents. Cette feuille de présence permet de vérifier que les majorités nécessaires pour débuter l’Assemblée générale sont bien réunies.

Ensuite, un président est élu au début de l’Assemblée générale. Il doit nécessairement s’agir d’un copropriétaire. Le syndic, quant à lui, remplit les fonctions de secrétaire, sauf décision contraire de l’assemblée.

Le rôle du président est de diriger les débats, appeler au vote et veiller à ce que l’ordre du jour soit respecté, en interrompant éventuellement les discussions qui s’en écarteraient.

Bon déroulement de l’AG 

Pour qu’une Assemblée générale puisse valablement voter, deux quorums doivent être atteints : 

  1. Plus de la moitié des copropriétaires doivent être présents ou représentés, pour autant qu’ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. 
  2. Plus de 75 % des quotes-parts des parties communes doivent être représentées. 

Si aucun des deux quorums n’est atteint, une seconde assemblée sera réunie dans un délai de quinze jours et pourra délibérer, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou les quotes-parts représentées.

À vos votes ! 

Les copropriétaires votent en fonction de leurs quotités dans les parties communes.

Depuis le 1er janvier 2019, il est dérogé à ce principe concernant les charges qui n'incombent pas à tous les copropriétaires. Dans ce cas, seuls les copropriétaires qui paient sont amenés à voter. 

Ainsi, par exemple, si le copropriétaire du rez-de-chaussée ne participe pas aux charges relatives à l'ascenseur, il ne participera pas aux votes relatifs à cet ascenseur. C'est la consécration du principe "le payeur décide".

Les majorités 

Il existe plusieurs majorités selon les points discutés : 

  • Majorité des 2/3 : décisions concernant les travaux dans les parties communes (exemple : rénovation de la cage d’escalier, de la façade, etc.).
  • Majorité de 50% + 1 voix : décisions relatives aux travaux requis par la loi (exemple : se conformer aux normes d’isolation, à la sécurité incendie, etc.).
  • Majorité de 4/5 : la démolition suivie d’une reconstruction d’anciens immeubles d’habitation, pour autant que la démolition soit rendue nécessaire pour des raisons de salubrité, de sécurité, ou parce que la rénovation entrainerait des coûts disproportionnés.
  • Unanimité : reconstruction de l’immeuble 

Procès-verbal 

Le procès-verbal est la retranscription écrite de l’Assemblée générale. Ce document contient toutes les décisions prises lors de l’assemblée, mais également les majorités obtenues et le nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. Ce dernier point est important car, en cas de contestation d’une décision, seuls ces propriétaires pourront se présenter devant le juge de paix.

Rédigé par le syndic de l’immeuble, le procès-verbal doit être signé, en fin de séance, par le président de l’assemblée générale, le secrétaire et tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires.

 

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